מיסוי על הכנסות מהשכרת נכסים באיטליה – כל מה שצריך לדעת!

שבוע שעבר קיבלתי שיחת טלפון מלקוח שאמר בביטחון: "אני יודע בדיוק איפה אני רוצה לקנות נכס באיטליה. כבר עשיתי את כל החישובים, ואם אשכיר את הדירה לתיירים אוכל לכסות את כל המשכנתא שאקח."

כשדיברנו לעומק, הסברתי לו שהחישובים שלו לא  מדויקים בכלל.

הוא לא לקח בחשבון שבאזור שבחר, חודשי ההשכרה האפקטיביים הם רק חודשי הקיץ. והחשוב מכל - הוא לא התחשב במיסוי שיחול עליו כבעל נכס באיטליה…..

מהלך שנראה היה מבטיח בהתחלה היה עלול לסבך אותו כלכלית.

כישראלים שבוחרים להשקיע בנדל"ן באיטליה, חשוב שנבין את כל משמעויות המיסויי לפני שאנחנו רצים לחלום חלומות.

בתים אל מול אגם קומו. צילום: אני

אכן, ברמה העקרונית, זה רעיון לא רע בכלל! רכישת נכס באיטליה להשקעה יכולה להיות מהלך כלכלי חכם. אבל - צריך לזכור שגם באיטליה, כמו בכל מדינה מפותחת יש מיסוי על הכנסות.

זה לא אומר שזה בלתי אפשרי למנף נכס נדל״ן, רק צריך לדעת את הכל! ולחשב את הכל מבעוד מועד, כדי שלא תישארו מופתעים בסוף.

המטרה של מאמר זה היא לתת לכם תמונה מלאה, מדויקת ועדכנית על מיסוי הכנסות מהשכרה באיטליה, נכון לשנת 2025, כמו גם על כל הדרישות וההתחייבויות האחרות שבעלי נכסים נדרשים לעמוד בהן.

אני לא באה פה "לבאס" את החולמים, אלא לתת את הכלים העדכניים שיעזרו לכם לקבל החלטה מושכלת, לתכנן נכון את ההשקעה, ולהימנע מהפתעות לא נעימות בהמשך הדרך.

הבסיס – כל הכנסה מנכס באיטליה חייבת במס איטלקי

העיקרון הבסיסי והחשוב ביותר שכל משקיע פוטנציאלי צריך להבין הוא: כל הכנסה מהשכרת נכס באיטליה נחשבת להכנסה שהופקה באיטליה, גם אם אינכם מוגדרים כתושבים באיטליה.

כלומר, הכנסה זו כפופה לחוקי המס האיטלקיים, ואתם מחויבים לדווח עליה ולשלם בגינה מסים לרשויות האיטלקיות. כל זה נכון בין אם מדובר בהשכרה לטווח קצר (לתיירים) או בהשכרה לטווח ארוך (לתושבים מקומיים).

מיסוי השכרה לטווח קצר – מה השתנה ב-2025?

נושא המיסוי על הכנסות מהשכרה לטווח קצר באיטליה עבר שינויים משמעותיים בשנים האחרונות, במיוחד עם כניסתן של פלטפורמות כמו Airbnb ו-Booking.com לשוק. הנה המצב העדכני נכון לשנת 2025:

מס "Cedolare Secca" (מס אחיד) – עליית שיעורי המס

עד לאחרונה, ההסדר המיסויי הנפוץ והמועדף להשכרות לטווח קצר היה ה-"Cedolare Secca", שהוא מס בשיעור קבוע של 21% על הכנסות מהשכרה, לבעלי עד ארבעה נכסים להשכרה. הסדר זה היה אטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים ישראלים, כיוון שהוא פשוט יחסית, והמס משולם כאחוז קבוע מההכנסה ברוטו, ללא אפשרות לניכוי הוצאות.

אך החל מ-1 בינואר 2025, חלו שינויים משמעותיים במדיניות המס, כחלק ממאמצי הממשלה האיטלקית לווסת את שוק ההשכרות לטווח קצר, שהתרחב מאוד בשנים האחרונות.

זו מדיניות המיסוי העדכנית:

- מס בשיעור 21% יחול רק על הנכס הראשון שמושכר לטווח קצר.

- מס בשיעור 26% יחול על הנכס השני, השלישי והרביעי.

בעלי יותר מארבעה נכסים ייחשבו כמנהלים עסק, ויידרשו לפתוח עסק רשמי (SCIA - Certified Start of Business Report).

איך משלמים את המס?

תשלום המס מתבצע עד ה-16 בכל חודש, עבור ההכנסות של החודש הקודם. הנה כמה נקודות חשובות לגבי תהליך התשלום:

• תשלום באמצעות פלטפורמות השכרה: אם אתם משכירים דרך פלטפורמה כמו Airbnb או Booking.com, נכון ל-2025 הפלטפורמות הללו מחויבות לנכות את המס מהתשלום ולהעביר אותו ישירות לרשויות המס. זהו שינוי חשוב שנכנס לתוקף לאחר מאבק משפטי ארוך עם Airbnb, שבמשך שנים סירבה להכיר בחקיקה האיטלקית שמחייבת מתווכים לנכות את המס במקור.

  
  

• תשלום באמצעות מתווך או סוכן: אם סוכן נדל"ן או מנהל נכס מטפל בהשכרה עבורכם, הוא מחויב לפעול כמחליף מס, לנכות את המס מהכנסותיכם ולשלם אותו לרשויות. במרץ של השנה העוקבת, עליו לשלוח לכם הצהרה (CU או Comunicazione Unica) עם פרטי ההכנסה המדויקים וסכום המס ששולם. מסמך זה דרוש לכם להצהרת המס שלכם.

  
  

• תשלום עצמי: אם אתם מנהלים את ההשכרה באופן עצמאי, ללא תיווך פלטפורמה או סוכן, אתם נדרשים לחשב את המס בעצמכם ולשלם אותו ישירות לרשויות המס האיטלקיות (Agenzia delle Entrate) עד ה-16 בכל חודש.

תנאים לשימוש במס האחיד (Cedolare Secca)

חשוב לדעת שהאפשרות לשלם מס אחיד תקפה רק כאשר:

• משך ההשכרה: מדובר בהשכרה לטווח קצר של עד 30 ימים לכל שוכר

• סיווג הנכס: הנכס מסווג כנכס למגורים (קטגוריות A1 עד A11 ברישום הקטסטלי, (ראו מאמר שכתבתי על מהו הערך הקטסטלי פה!)

• סוג המשכיר: מדובר באנשים פרטיים (ולא חברות) המשכירים באופן לא מסחרי/עסקי

• שירותים נלווים: ההשכרה יכולה לכלול שירותים נלווים כמו אספקת מצעים, ניקיון, ושימוש ב-WiFi

דוגמה: מי שרכש מבנה עתיק בסיציליה, שהיה רשום בעבר כמחסן חקלאי (קטגוריה C2). לפני שיוכל להשכיר אותו לתיירים וליהנות ממס אחיד, עליו לשנות את הסיווג של המבנה לקטגוריית מגורים מתאימה. הליך זה כרוך בהגשת בקשה לרשויות, ולעתים גם בביצוע שינויים ושיפוצים במבנה כדי שיעמוד בתקנים למגורים.

חוץ מהמיסויי…

מלבד המיסוי, ישנן מספר דרישות חוקיות שחשוב להכיר, וכמה מהן עודכנו לאחרונה במסגרת מאמצי הרגולציה המוגברים:

תקני בטיחות חדשים ומחמירים

החל מנובמבר 2024, חובה להתקין בנכסים המושכרים לטווח קצר:

• גלאי גזים דליקים וגלאי פחמן חד-חמצני בכל חדר שיש בו מכשיר המופעל בגז או כולל להבה גלויה

• מטפי כיבוי אש ניידים בכל יחידת דיור

• לבצע בדיקות תחזוקה תקופתיות ולתעד אותן, כולל אישור מטכנאי מוסמך

במקרה של ביקורת פתע ואי-עמידה בדרישות אלה, בעלי הנכס צפויים לקנסות כבדים ואף להשבתת הנכס להשכרה עד לתיקון הליקויים.

קודים לזיהוי לנכס - חובת רישום ופרסום

חובה לרשום את הנכס ברשות המקומית ולקבל:

קוד זיהוי אזורי (CIR) - מקבלים מהעירייה המקומית (Comune)

קוד זיהוי לאומי (CIN) - מקבלים ממשרד התיירות הלאומי

כנדרש בחוק, החל מ-2025 כל נכס להשכרה יידרש להציג את הקודים, על כל שילוט וכל פרסום

חובה להציג את הקודים הללו:

• על שלט פיזי מחוץ לנכס

• בכל פרסום של הנכס באינטרנט (Airbnb, Booking.com וכדומה)

• בכל חומר שיווקי הקשור לנכס

משרד התיירות האיטלקי מנהל מרשם מסודר של כל הנכסים המושכרים לתיירים, ומבצע ביקורות לאיתור נכסים שאינם רשומים כחוק. העונשים על השכרה ללא רישום יכולים להגיע לקנסות של אלפי יורו.

קבלת אורחים באופן אישי – סוף עידן קופסאות המפתחות

אחד השינויים המשמעותיים ביותר, שנכנס לתוקף בנובמבר 2024, הוא חובת קבלת פנים אישית של האורחים:

• חובה לפגוש את האורחים באופן אישי בהגעתם לנכס

• יש לבצע זיהוי של האורחים (בדיקת תעודת זהות/דרכון)

• אין אפשרות להשאיר מפתחות בקופסת מפתחות או במקום אחר

משרד הפנים האיטלקי אף הוציא הוראה מפורשת להסיר קופסאות מפתחות ממעקות, שערים חיצוניים ועמודי תאורה. הוראה זו נאכפת בקפדנות, במיוחד בערים הגדולות ובאזורי תיירות פופולריים.

דרישה זו מהווה אתגר משמעותי עבור משקיעים ישראלים, שלא תמיד נמצאים בקרבת הנכס. הפתרון המקובל הוא להעסיק איש קשר מקומי או חברת ניהול שיקבלו את האורחים בשמכם.

דוגמה: זוג ישראלי רכשו דירת נופש באגם גארדה הם התרגלו להשאיר את המפתח בקופסה מאובטחת ליד הדלת, ולשלוח לאורחים קוד פתיחה. עם כניסת החוק החדש לתוקף, הם נאלצו לשכור את שירותיה של חברת ניהול מקומית, שמספקת שירותי קבלת אורחים בעלות של 25-30 יורו להגעה – הוצאה נוספת שמפחיתה את הרווחיות של ההשכרה.

רישום אורחים במערכת המשטרה

חובת הדיווח למשטרה אינה חדשה, אך היא נאכפת ביתר שאת בשנים האחרונות:

תוך 24 שעות מהגעת האורחים, חובה לדווח על נוכחותם לרשויות המשטרה המקומיות (Questura)

הדיווח מתבצע באמצעות האתר הרשמי Alloggiatiweb

לשם כך עליכם להירשם במשטרה המקומית ולקבל כרטיס גישה למערכת

האתר הרשמי של המשטרה המקומית בו מדווחים על האורחים

יש לדווח על כל פרטי האורחים, כולל מספרי דרכונים/תעודות זהות, תאריכי לידה וכתובות מגורים קבועות

אי-דיווח על אורחים עלול להוביל לקנסות כבדים, ובמקרים חמורים אף לסנקציות פליליות. גם כאן, רוב המשקיעים הישראלים נעזרים בחברת ניהול או באיש קשר מקומי לביצוע הרישום.

מס תיירות מקומי

רבות מהעיריות באיטליה מטילות מס תיירות (Tassa di Soggiorno) על אורחים הלנים בשטחן. כבעלי הנכס:

• עליכם לגבות מס זה מהאורחים (בדרך כלל 1-5 יורו לאדם ללילה, תלוי בעיר ובעונה)

• להעביר את הכסף לעירייה בהתאם להסדרים המקומיים

• לשמור תיעוד מדויק של כל התשלומים

• לבצע דיווח תקופתי ודיווח שנתי מסכם ("conto gestione" - דוח ניהול)

ההסדרים משתנים מעיר לעיר – בחלק מהערים הדיווח הוא חודשי, באחרות רבעוני, ובכולן יש גם דיווח שנתי שמבוצע בינואר באמצעות טופס מיוחד (Modello 21).

השכרה לטווח ארוך – אלטרנטיבה שכדאי לשקול

לאור השינויים העדכניים והדרישות ההולכות וגוברות להשכרה לטווח קצר, רבים שוקלים מחדש את האופציה של השכרה לטווח ארוך. הממשלה האיטלקית, המודאגת מהפיכת דירות מגורים לדירות נופש והשפעתה על מצוקת הדיור במרכזי הערים, מעודדת מגמה זו באמצעות הטבות מס:

הטבות מס להשכרה לטווח ארוך

• חוזי שכירות מפוקחים ("canone concordato") באזורים מסוימים כמו מילאנו מציעים לבעלי הנכסים מס מופחת בשיעור 10% (במקום 21%)

• הנחה של 25% במס הנכס (IMU - מס מקביל לארנונה בישראל)

• תקופות שכירות מינימליות קצרות יותר (חמש שנים במקום שמונה בשוק החופשי)

יתרונות נוספים של השכרה לטווח ארוך

מעבר להטבות המס, השכרה לטווח ארוך מציעה יתרונות נוספים:

• תחזוקה פחותה – אין צורך בניקיונות תכופים, החלפת מצעים, וטיפול בבעיות יומיומיות

• הכנסה יציבה וצפויה – ללא תלות בעונתיות או בביקוש התיירותי

• פחות בירוקרטיה – אין צורך בדיווחים שוטפים למשטרה או גביית מס תיירות

• פחות בלאי לנכס – שוכרים לטווח ארוך בדרך כלל מתייחסים לנכס בצורה טובה יותר משוכרים לטווח קצר

סוגי חוזים להשכרה לטווח ארוך

אם אתם שוקלים השכרה לטווח ארוך, חשוב להכיר את סוגי החוזים האפשריים:

• חוזה שוק חופשי (Contratto a Canone Libero)

  - חוזה בסיסי של ארבע שנים, עם אופציה לארבע שנים נוספות

  - המשכיר יכול לסרב לחדש את החוזה לאחר ארבע שנים רק אם הנכס דרוש לשיפוץ, נמכר, או דרוש לבן משפחה

  
  

• חוזה שכירות מוסכם (Contratto a Canone Concordato)

  - משך מינימלי של שלוש שנים, עם הארכה אוטומטית לשנתיים נוספות

  - שכר הדירה נקבע ומפוקח על ידי העירייה

  - מציע הטבות מס: מס מופחת של 10% והנחה של 25% במס הנכס (IMU)

  
  

• חוזה לסטודנטים (Contratto per Studenti)

  - חוזים לתקופות של שישה חודשים עד שלוש שנים

  - שכר הדירה מפוקח

  - המשכיר נהנה מהטבות מס

  
  

• חוזה לנכסי יוקרה ונכסים היסטוריים

  - נכסים בעלי ערך היסטורי או נכסי יוקרה (A1, A8, A9) יכולים ליהנות מחוזים גמישים יותר

  - אפשר לנהל משא ומתן על תנאי החוזה, כולל משך השכירות ותנאי סיום

  - עדיין יש חובות רישום ודיווח מס על הכנסות מהשכרה

חובות נוספות למשכירים לטווח ארוך

גם בהשכרה לטווח ארוך ישנן מספר חובות חוקיות שחשוב להכיר:

• רישום החוזה - יש לרשום את חוזה השכירות ברשות המסים האיטלקית (Agenzia delle Entrate) תוך 30 יום מחתימתו, ולספק העתק לשוכר תוך 60 יום. ניתן לבצע זאת באופן מקוון דרך המערכת "Fisconline".

• אישורי בטיחות והתאמה למגורים - הנכס חייב לעמוד בתקני בטיחות ולהיות מצויד באישורים מתאימים:

• תעודת התאמה למגורים (certificato di abitabilità), אישור תקינות מערכת החשמל, אישור תקינות מערכת הגז (אם קיימת), תעודת ביצועים אנרגטיים (APE - Attestato di Prestazione Energetica)

• תשלום מס רישום - בעת רישום החוזה יש לשלם מס רישום (imposta di registro) בגובה 2% משכר הדירה השנתי (אלא אם בחרתם במסלול המס האחיד - cedolare secca).

השוואה - השכרה לטווח קצר מול השכרה לטווח ארוך

לקבלת תמונה מלאה, הנה השוואה בין שתי האפשרויות העיקריות:

השכרה לטווח קצר:

יתרונות: פוטנציאל להכנסה גבוהה יותר בעונות תיירות; גמישות בשימוש אישי בנכס; אפשרות לעדכן מחירים בהתאם לביקוש

חסרונות: עלויות תחזוקה גבוהות; דרישות רגולטוריות מחמירות; מיסוי גבוה יותר (21% או 26%); חוסר יציבות בהכנסה; בירוקרטיה רבה

השכרה לטווח ארוך:

יתרונות: הכנסה יציבה; עלויות תחזוקה נמוכות יותר; פחות בירוקרטיה; אפשרות למיסוי מופחת (10% במקרים מסוימים)

חסרונות: הכנסה כוללת נמוכה יותר בדרך כלל; התחייבות ארוכת טווח; פחות גמישות לשימוש אישי; קושי בהעלאת שכר דירה

המלצות לישראלים השוקלים רכישת נכס להשקעה באיטליה

1. בדקו את התחרות באזור - בערים תיירותיות פופולריות, התחרות על תיירים יכולה להיות

   קשה, והתפוסה אינה מובטחת.

   
   

2. התייעצו עם אנשי מקצוע מקומיים - חשוב להיעזר בעורך דין איטלקי, יועץ מס מורשה, וסוכן נדל"ן בעל ניסיון בשוק ההשכרות

   
   

3. בחנו את עלויות הניהול מרחוק - אם אתם מתכננים להשכיר לטווח קצר, חשבו על העלויות של חברת ניהול, קבלת אורחים, ניקיון ותחזוקה שוטפת

   
   

4. הכירו את הבירוקרטיה המקומית - הרישום בעיריות, במשטרה ובמשרד התיירות דורש זמן, סבלנות, ולעיתים גם עזרה מקומית

   
   

5. שקלו את הצרכים האישיים שלכם - אם אתם רוצים להשתמש בנכס לחופשות משפחתיות, השכרה לטווח ארוך לא תאפשר זאת

   
   

6. הכינו תוכנית עסקית מציאותית - חשבו על כל ההוצאות, כולל הוצאות בלתי צפויות, ואל תסתמכו על תחזיות אופטימיות מדי של תפוסה

   
   

7. בדקו את ההגבלות המקומיות - חלק מהערים באיטליה מגבילות את מספר הנכסים המושכרים לטווח קצר, או מטילות הגבלות אחרות

לסיכום – האם עדיין כדאי להשקיע?

השכרת נכס באיטליה יכולה עדיין להיות השקעה טובה, במיוחד אם אתם גם נהנים מהנכס בחלק מהשנה. אך חשוב להיכנס להשקעה זו עם עיניים פקוחות ותוך הבנה מלאה של כל העלויות וההתחייבויות.

המס בשיעור 21% או 26% על הכנסות מהשכרה לטווח קצר, יחד עם כל הדרישות הנוספות והמסים השונים, עשויים להפחית משמעותית את הרווחיות הצפויה. חישוב מדויק וריאלי של כל ההוצאות הוא קריטי לפני קבלת החלטה.

אם אתם שוקלים רכישת נכס להשקעה באיטליה, חשוב לבחון את שתי האפשרויות - השכרה לטווח קצר או ארוך - ולבחור את האופציה המתאימה לכם ביותר מבחינת הרווחיות, רמת המעורבות שאתם מעוניינים בה, והשימוש האישי שאתם מתכננים לעשות בנכס.

גם אתם מתכננים לרכוש בית באיטליה? אל תעשו את זה לבד! אני מלווה ישראלים בכל התהליך משלב איתור הנכס ועד חתימת החוזה!

קבעו איתי פגישת ייעוץ ראשונית עוד היום!

לחצו פה לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית איתי!

***** המידע במאמר זה נכון לינואר 2025, חוקי המס והרגולציות עשויים להשתנות. מומלץ להתייעץ עם אנשי מקצוע לפני קבלת החלטות כלכליות משמעותיות.