ירושה, זכויות שימוש וגבולות נכס: 3 סיבות לבדיקה משפטית של נדל"ן לפני רכישה

"זאת נראית עסקה מושלמת, למה אנחנו צריכים בדיקה משפטית?" שאל אותי זוג לקוחות ישראלים כשמצאו דירה מקסימה מול אגם קומו במחיר מפתה.

כשמחפשים נכס בצפון איטליה, לרוב אנחנו מתמקדים במיקום, במחיר ובמצב הפיזי של הנכס. אבל מתחת לפני השטח יכולים להסתתר מצבים משפטיים מורכבים שעלולים להפוך את "העסקה המושלמת" לסיוט בירוקרטי ארוך, יקר, ולפעמים בלתי פתיר.

למתווך יש אחריות לבדוק את המצב המשפטי של הנכס אותו הוא מייצג ואותו הוא מוכר ועליו לשקף לרוכשים הפוטנציאלים את המצב המשפטי של אותו הנכס. גם לנוטריון יש אחריות כבדה לכל הנושא המשפטי של כל חוזה שהם מוציאים לפועל ובכל זאת כדאי להכיר מצבים שהם יוצאי דופן, אך עדיין קיימים.

הנה דוגמאות למספר מצבים משפטיים שחשוב להכיר, וטיפים על איך תוכלו להימנע מהפתעות לא נעימות.

1. כשצו ירושה מעכב את העסקה

במקרה אמיתי שלוויתי לאחרונה, לקוחות התאהבו בדירה מרווחת עם מרפסת ונוף לאגם באזור קומו. המחיר היה הוגן והכל נראה מושלם, עד שהתחלנו לברר פרטים לעומק.

מה גילינו? מסתבר שהדירה שייכת למשפחה שבה האב נפטר לא מזמן. הדירה רשומה על שמו, ועל שם אישתו. כעת האם רוצה למכור את הנכס. אך כדי שהמכירה תהיה חוקית, יש צורך קודם לממש את צו הירושה ולהעביר את הבעלות על שמה באופן רשמי ומלא.

מה המשמעות? ללא השלמת תהליך הירושה, לא ניתן להעביר את הבעלות על הנכס באופן חוקי. זהו תהליך שיכול לקחת בין שבועיים לשלושה חודשים, תלוי ביעילות המערכת המשפטית.

הפתרון שמצאנו: הלקוחות שלי הבינו את המצב והחליטו להמשיך בעסקה, אך ניצלו את המידע כדי לנהל משא ומתן טוב יותר. הם הסבירו למוכרת שהם מוכנים להמתין לתהליך, אך בתמורה ביקשו הנחה במחיר. בפגישה ארוכה ומוצלחת, הם הצליחו להוריד את מחיר הנכס והשיגו עסקה טובה יותר - רק כי ידעו את המצב המשפטי מראש.

2. המחיר פיגוז, אבל המוכר רוצה להישאר לגור

במהלך מחקר שוק שערכתי עבור לקוחות, נתקלתי בדירה מקסימה שפורסמה במחיר שנראה נמוך באופן חשוד.

לאחר שיחה עם המתווך, התבררה הסיבה: המוכר, איש מבוגר מאוד, רצה למכור את הדירה אבל להמשיך לגור בה עד סוף ימיו.

מה זה אומר במונחים משפטיים? באיטליה קיים מושג שנקרא "Diritto di Usufrutto" (זכות שימוש) שמאפשר למוכר לשמור על זכות המגורים בנכס גם אחרי המכירה. הקונה הופך לבעלים חוקית, אבל אינו יכול להשתמש בנכס או להשכיר אותו כל עוד המוכר חי.

הסיכון: במקרה כזה, הקונה רוכש נכס שאין לו מושג מתי יוכל לעשות בו שימוש. בגיל 70, המוכר יכול לחיות עוד עשרים שנה או יותר.

הפתרון: הסברתי ללקוחות שזו עסקה שמתאימה רק למי שרואה בה השקעה ארוכת טווח במיוחד או מחפש הטבת מס. אפשר גם לנסות להגיע להסכם מוגבל בזמן, שבו המוכר יכול להישאר לתקופה קצובה. בכל מקרה, החלטות כאלה צריכות להתקבל בעיניים פקוחות.

מצב נוסף שחשוב להכיר:

3. הסיפור של השכן והחצר

דמיינו לעצמכם מצב כזה: אתם מתאהבים בנכס כפרי יפהפה באזור לומברדיה, עם חצר גדולה וגינה מקסימה עם נוף להרים. המחיר נראה מצוין והכל נראה מושלם...

עד שמגלים שהשכן כבר 12 שנה מעבד חלק מהחצר האחורית כאילו היא שלו, שתל שם חסות, עגבניות וכל טוב וגם והחנה את הרכב שלו.

זוהי אינה דוגמה תיאורטית - באיטליה יש חוק מיוחד בשם "Usucapione" (לא, אל תנסו לבטא את זה) שבעברית פשוטה אומר: "אם מישהו משתמש בנכס או בחלק ממנו באופן גלוי וברור, ללא הפרעה, למשך תקופה ארוכה (בין 5 ל-20 שנה, תלוי במקרה) - הוא יכול לקבל בעלות חוקית על אותו חלק".

התרחיש הזה יכול לקרות בפועל: קונה פוטנציאלי מתאהב בווילה באזור כפרי, והמחיר נראה לו נהדר. אחרי בדיקה מעמיקה, מגלים שהשכן החזיק ועיבד חלק משטח הנכס במשך שנים רבות, ואולי אף הגיש תביעת בעלות על החלק הזה. והמוכר? הוא "שכח" לציין את הפרט הקטן הזה...

איך מתגוננים?

בדיקה בשטח - תמיד לצאת ולראות את גבולות הנכס בפועל, ולשים לב אם מישהו משתמש בחלק מהשטח

בדיקת מסמכים והיסטוריה - מומחה מקומי יכול לבדוק אם יש תביעות או סכסוכי גבולות

תיעוד ברור בחוזה - הגדרה מדויקת של גבולות הנכס ואחריות המוכר במקרה של תביעות

איך נמנעים מהפתעות לא נעימות?

לעולם אל תוותרו על בדיקה משפטית מעמיקה - גם אם הנכס נראה מושלם, תמיד כדאי להשקיע בבדיקת מסמכים על ידי מומחים מקומיים

בקשו לראות את כל המסמכים - נסח טאבו ("visura catastale"), היתרי בנייה, כל מסמך שקשור לבעלות

היו חשדנים במיוחד למחירים נמוכים מדי - לרוב יש סיבה טובה למה מחיר נמוך באופן חריג

בדקו את הנכס בשטח באופן יסודי - סיור בגבולות הנכס יכול לחשוף שימושים של שכנים או בעיות אחרות

העזרו במלווה מקצועי מקומי - מישהו שמכיר את המערכת האיטלקית, מדבר את השפה ויודע איפה לחפש בעיות פוטנציאליות

שקלו ליווי מקצועי מקיף - למרות שהנוטריון האיטלקי אחראי על היבטים משפטיים בסיסיים של העסקה, במקרים מורכבים כדאי להיעזר גם בעורך דין המתמחה בנדל"ן לזרים. השקעה של 2,000-3,000 אירו בייעוץ מקצועי נוסף יכולה לחסוך עשרות אלפי אירו בטווח הארוך ולמנוע עוגמת נפש רבה. במיוחד כשמדובר בעסקאות מורכבות, נכסים יקרים, או מקרים עם נסיבות מיוחדות.

בשורה התחתונה

רכישת נכס באיטליה יכולה להיות חוויה מדהימה והשקעה מצוינת, אבל חשוב להיות מודעים למורכבויות המשפטיות הייחודיות. בניגוד לישראל, חוקי הנדל"ן האיטלקיים מבוססים על מסורת ארוכה ומכילים סעיפים שעלולים להפתיע ישראלים שרגילים למערכת אחרת.

כששואלים אותי מהו הטיפ החשוב ביותר לרכישת נכס באיטליה, התשובה שלי תמיד זהה: קחו את הזמן, עשו את הבדיקות המקדימות, והעזרו באיש מקצוע מקומי שיכול לזהות מראש את האתגרים והבעיות הפוטנציאליות ולחסוך לכם כאב ראש, זמן וכסף רב.

הבית החלומי שלכם באיטליה מחכה לכם, אבל חשוב להגיע אליו בדרך בטוחה ומושכלת.

איך אני יכולה לסייע לכם?

יש לכם שאלות נוספות על תהליך רכישת נדל"ן בצפון איטליה?

כמומחית נדל״ן שחיה בצפון איטליה למעלה מ-17 שנה ומלווה רוכשים ישראלים, אשמח לסייע לכם בתהליך ולחלוק מהניסיון והידע שצברתי.

צרו קשר לייעוץ ראשוני והכוונה מקצועית - יחד נוכל לבחון את האפשרויות העומדות בפניכם ולהבטיח שתקבלו את כל המידע הדרוש לקבלת החלטה מושכלת.

קבעו איתי פגישת ייעוץ ראשונית עוד היום!

לחצו פה לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית איתי!

*** הערה חשובה: המאמר מציג מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי מקצועי. מומלץ תמיד להתייעץ עם אנשי מקצוע המתמחים בנדל"ן באיטליה לפני ביצוע כל עסקת נדל"ן.