הערך ה׳קטסטלי׳: המפתח לקבלת החלטות חכמות ברכישת נדל"ן באיטליה.

אחד המונחים החשובים והמשמעותיים ביותר שישפיע על ההיבט הכלכלי של כל עסקת נדל״ן באיטליה הוא הערך ה׳קטסטלי׳ (Valore Catastale).

בתים מול נוף אגם קומו, צילום: אני

בעוד שרבים מתמקדים במחיר הרכישה הסופי, דווקא הערך ה׳קטסטלי׳ הוא זה שיקבע את האטרקטיביות של הנכס מבחינת המחיר הסופי, המחיר שכולל את עלויות המיסוי הנלוות לנכס - הן בעת הרכישה והן לאורך שנות הבעלות עליו.

במאמר זה אסביר בפירוט מהו הערך ה׳קטסטלי׳, כיצד הוא מחושב, למה הוא חשוב כל כך, ואיך המידע הזה יכול לחסוך לכם כסף בעסקת הנדל"ן האיטלקית שלכם.

אם טרם קראתם את המדריך המלא לעלויות הנלוות , מומלץ להתחיל משם לקבלת תמונה מקיפה יותר של תהליך הרכישה.

בתים מול נוף אגם קומו, צילום: אניִ

מהו בדיוק ערך ׳קטסטלי׳?

הערך ה׳קטסטלי׳ (Valore Catastale) הוא הערכה רשמית של שווי הנכס כפי שנקבעה על ידי הרשויות האיטלקיות לצורכי מיסוי.

הערך הזה נרשם במאגר הנכסים הלאומי של איטליה, הידוע בשם "קטסטו" (Catasto).

חשוב לציין שהערך הקטסטלי כמעט תמיד נמוך משמעותית ממחיר השוק של הנכס - לעתים הוא עומד על 30-50% בלבד מערך השוק האמיתי של הנכס. זו אינה טעות או פרצה במערכת, אלא מדיניות מכוונת של הממשלה האיטלקית.

ההבדל בין ערך קטסטלי למחיר שוק:

ערך קטסטלי (Valore Catastale)	מחיר שוק (Valore di Mercato)
נקבע על ידי נוסחא רשמית	נקבע על ידי היצע וביקוש
משמש לחישוב המיסים	משמש לקניה ומכירה בפועל
נשאר יציב באופן יחסי	משתנה בהתאם לתנודות השוק
לרוב נמוך משמעותית מערך השוק	משקף את השווי האמיתי של הנכס

מדוע הערך ה׳קטסטלי׳ חשוב כל כך לרוכשים?

הערך הקטסטלי משפיע באופן ישיר על מספר היבטים כלכליים:

1. חישוב מסי הרכישה

בעת רכישת נכס מאדם פרטי (ולא מחברה בנייה), מס הרכישה (Imposta di Registro) מחושב על בסיס הערך ה׳קטסטלי׳ ולא על פי מחיר הרכישה בפועל.

זוהי הטבה משמעותית לרוכשים, שכן, ברוב המקרים הערך ה׳קטסטלי׳ הוא הרבה יותר נמוך מערך הנכס בשוק ומהמחיר שבו הוא נמכר/נקנה.

2. מיסוי שוטף לאורך תקופת הבעלות

הערך ה׳קטסטלי׳ משמש בסיס לחישוב מיסים עירוניים שנתיים:

IMU (Imposta Municipale Unica) - מס שנתי המוטל על בעלי נכסים

TASI (Tassa sui Servizi Indivisibili) - מס שירותים עירוניים

TARI (Tassa sui Rifiuti) - מס אשפה ופסולת

3. מיסוי בעת המכירה

במקרה של מכירת הנכס בעתיד, הרווח החייב במס מחושב כהפרש בין מחיר המכירה למחיר הרכישה המקורי, ולא לערך ה׳קטסטלי׳.

כיצד מחשבים את הערך ה׳קטסטלי׳?

חישוב הערך הקטסטלי מתבסס על שני גורמים עיקריים:

- ההכנסה הקטסטלית (Rendita Catastale)

- מקדם הכפלה שנקבע לפי סוג הנכס וייעודו

מהי ההכנסה הקטסטלית?

ההכנסה הקטסטלית היא ערך בסיסי, הערך הזה רשום וקבוע במאגר המקרקעין הרשמי של איטליה והוא קיים עבור כל נכס.

ערך זה נקבע על ידי משרד המיסים והמקרקעין האיטלקי בהתבסס על מאפייני הנכס כמו מיקום, גודל, קומה ואיכות הבניה.

חשוב לציין שערך זה מתעדכן לעיתים רחוקות ולכן נמוך משמעותית מערך השוק האמיתי של הנכס.

ניתן למצוא את הערך של ה׳הכנסה הקטסטלית׳ באחת מהדרכים הבאות:

- בתעודת הזיהוי של הנכס (Visura Catastale)

- באמצעות הנוטריון המטפל בעסקה

- דרך בדיקה במשרדי המס המקומיים (Agenzia delle Entrate)

- באתר האינטרנט של רשות המסים האיטלקית (עם קוד זיהוי דיגיטלי)

מהו מקדם ההכפלה?

מקדם ההכפלה גם הוא מספר קבוע שנקבע בחוק האיטלקי ומשמש להמרת ה׳הכנסה הקטסטלית׳ לערך ה׳קטסטלי׳ המלא. מקדם ההכפלה משתנה לפי סוג הנכס וייעודו. מקדמי ההכפלה מפורסמים רשמית בחוקי המס האיטלקיים ואפשר למצוא אותם גם באתר של רשות המסים האיטלקית (Agenzia delle Entrate) או לקבל אותם מעורך דין המתמחה בנדל"ן או מהנוטריון המטפל בעסקה.

הנוסחה לחישוב הערך ה׳קטסטלי׳ :

הערך ה׳קטסטלי׳ = ההכנסה ה׳קטסטלית׳ × מקדם ההכפלה

הנה דוגמה :

נניח שישראלי קונה דירת חופש באיטליה במחיר של 450,000 אירו.

על דירת חופש משלמים 9% מס רכישה מהערך ה׳קטסטרלי׳

המתווך חישב את הערך ה׳קטסטלי׳ והגיע ל- 100,000 אירו

על כן הישראלי ישלם מס רכישה :9,000 אירו

שימו לב: אם את אותה דירה הישראלי יקנה מקבלן/ או מחברה רשומה הוא יתבקש לשלם 10% מע״מ ועל כן יישלם 45,000 אירו, הבדל של 36,000 אירו!!!!

טיפים מעשיים לרוכשים:

• בדקו את הערך ה׳קטסטלי׳ מראש - לפני חתימה על חוזה הרכישה, בקשו מידע על ההכנסה ה׳קטסטלית׳ של הנכס.

• השוו בין נכסים שונים - נכסים דומים עשויים להיות בעלי ערכים ׳קטסטליים׳ שונים, מה שישפיע על עלויות המס השוטפות.

• התייעצו עם מומחה מקומי - עורך דין או מתווך המתמחה בנדל"ן איטלקי יוכל לעזור לכם להבין את משמעויות הערך ה׳קטסטלי׳ עבור עסקת הרכישה הספציפית שלכם.

• שמרו את כל המסמכים - בכל הקשור למיסוי באיטליה, תיעוד מדויק של הערכים ה׳קטסטליים׳, התשלומים והחישובים חיוני לצורך הצהרות מס עתידיות.

לסיכום:

הבנת הערך ה׳קטסטלי׳ היא אחד המפתחות החשובים להצלחה בהשקעת נדל"ן באיטליה.

אמנם מדובר במושג טכני, אך השפעתו הכלכלית עשויה להיות דרמטית - הן בחסכון במסי רכישה, הן בהערכת העלויות השוטפות והן בתכנון אסטרטגיית היציאה בעת מכירה.

כמו בכל היבט של רכישת נדל"ן בחו"ל, מומלץ להיעזר באנשי מקצוע המכירים את החוקים והנהלים המקומיים כדי להבטיח שההחלטות שלכם מבוססות על מידע מלא ומדויק.

למידע נוסף על מכלול העלויות והמיסים הקשורים ברכישת נכס באיטליה, כולל עמלות מתווכים, שכר טרחת עורך דין, מסי רכישה, ועלויות נוספות, אני מזמינה אתכם לקרוא את המדריך המלא לעלויות רכישת נכס באיטליה.

איך אני יכולה לעזור לכם?

אני מציעה שירותי איתור נדל״ן וליווי רוכשים באופן אישי ומקצועי - החל מחיפוש הנכס המתאים, דרך ניתוח עלויות המיסוי, ועד חתימת החוזה.

אשמח להיות לצדכם במסע לרכישת הנכס האיטלקי שחלמתם עליו, ולוודא שתקבלו את העסקה הטובה ביותר לא רק במחיר הרכישה, אלא גם בהיבטי המיסוי והעלויות השוטפות.

קבעו איתי פגישת ייעוץ ראשונית עוד היום!

לחצו פה לקביעת פגישת ייעוץ ראשונית איתי!